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Eintrag vom 22.08.2018

Für Hypothekarnehmer gibt es bei der anstehenden Libor-Ablösung noch viele Unsicherheiten

Die Libor-Ablösung wirft ihren Schatten voraus. Etliche Banken passen nun ihre Praktiken bei der Vergabe von Libor-Hypotheken an. Nicht immer sind diese kundenfreundlich
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Für Anschlussfinanzierungen könnten Kunden gezwungen sein, statt der Libor- eine Festhypothek zu wählen. (Bild: Selina Haberland / NZZ)

Die in der Schweiz bei Immobilienkäufern beliebten Libor-Hypotheken sind dem Tode geweiht. Der kurzfristige Libor-Zins steht seit Jahren in der Kritik und war Mittelpunkt eines Manipulationsskandals. Er soll durch weniger manipulationsanfällige Zinssätze ersetzt werden. Konkret bedeutet das, dass sich die Anbieter von Libor-Hypotheken bis spätestens Ende 2021, wenn die britische Finanzmarktaufsicht Financial Conduct Authority die Fixierung des Libor nicht mehr garantiert, für einen alternativen Referenzzins für solche Kredite entscheiden müssen. Aus heutiger Sicht ist die Umstellung für Hypothekarnehmer mit Unsicherheiten verbunden. Noch hat sich kein Anbieter klar zu dem Thema geäussert. Die Kunden wissen also noch nicht, was auf sie zukommt.

Banken sind nicht gebunden

Lange war es relativ ruhig um das Thema, in der Schweiz wird im Hintergrund jedoch schon lange daran gearbeitet. Bereits 2013 nahm eine nationale Arbeitsgruppe (NAG) zu Referenzzinsen ihre Arbeit auf, was sich jetzt auszahlt. Denn es handelt sich um eine komplexe Aufgabe, die bei weitem nicht nur Hypotheken betrifft. Zwar scheint es so, als sei bis Ende 2021 noch viel Zeit, tatsächlich gibt es bereits jetzt viele Verträge, die von der Umstellung betroffen sein werden. Und spätestens Ende des Jahres muss ein Fahrplan stehen, sonst können Libor-Hypotheken nicht mehr wie gewohnt angeboten werden.

Die meisten dieser Hypotheken, bei denen der Zinssatz in der Regel alle drei oder sechs Monate an die Marktgegebenheiten angepasst wird, werden hierzulande nämlich mit einem dreijährigen Rahmenvertrag verkauft. Wer etwa im März 2019 eine solche Hypothek abschliesst, weiss also nicht, welcher Referenzzins in den letzten Monaten der Vertragsdauer angewendet wird. Zwar gilt in der Schweiz der von SIX und der Schweizerischen Nationalbank (SNB) entwickelte Saron (Swiss Average Rate Overnight) als Favorit. Die Banken sind aber nicht gebunden, diesen als Referenzzins zu übernehmen, und können auf eine Alternative zurückgreifen.

Schon heute gibt es Libor-Hypotheken, die ursprünglich mit einer längeren Laufzeit – manche Bank bietet zum Beispiel fünfjährige Rahmenverträge an – oder gar unbefristet abgeschlossen wurden. In all diesen Fällen ist absehbar, dass der Referenzzins während der Laufzeit angepasst werden muss. Entsprechend ist es verständlich, dass etliche Banken begonnen haben, ihre Praktiken zu ändern, auch wenn noch keine von ihnen die finale Lösung kennt. Entsprechend dürfte auch noch offen sein, wann die Kunden diesbezüglich informiert werden. Dass das in jedem Fall rechtzeitig geschehen wird, wie viele von der NZZ befragte Institute beteuern, kann nur gehofft werden.

Sicher ist dagegen, dass im Vorfeld sehr unterschiedliche Vorgehensweisen zu beobachten sind. Einzelnen Banken ist die Kartoffel wohl zu heiss. Der Hypotheken-Vermittler Moneypark schreibt in seiner jüngsten Einschätzung des Zinsmarktes: «Einige namhafte Bankinstitute haben inzwischen entschieden, keine Libor-Hypotheken mehr zu gewähren.» Das mag ziemlich gut verkraftbar sein für Immobilienkäufer, die gerade ein Objekt erwerben. Sie können ohne weiteres auf einen anderen Anbieter zurückgreifen, der weiterhin Libor-Hypotheken anbietet, was die grosse Mehrheit noch tut.

Unerfreulich für die Kunden kann es jedoch bei einer Anschlussfinanzierung werden. Läuft der Rahmenvertrag der Libor-Hypothek aus und kann keine neue abgeschlossen werden, werden viele von ihnen gezwungen sein, stattdessen eine Festhypothek zu wählen. Zu einer anderen Bank zu wechseln, dürfte in den meisten Fällen nicht infrage kommen, weil die Kunden noch eine Festhypothek besitzen, bei deren vorzeitiger Auflösung sie eine – abhängig von der Restlaufzeit und anderen Faktoren – happige Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssten.

Anpassung der Verträge

Seit vielen Jahren sind die Zinssätze der Libor-Hypotheken attraktiv. So manchem Kunden, der im Rahmen seiner Immobilienfinanzierung weiterhin auf eine Libor-Hypothek setzen will, dürfte nun ein Strich durch die Rechnung gemacht werden. Kunden, denen Nachteile durch eine eingeschränkte Produktpalette entstehen, sollten darauf pochen, dass sie alternativ eine Festhypothek mit der gleichen (Grund-)Laufzeit und analogen Konditionen zur Libor-Hypothek abschliessen können, rät Stefan Meyner von Moneypark. Bei einer zweijährigen Laufzeit müsste sich der Zinssatz der Festhypothek damit derzeit durchschnittlich um rund 0,2 Prozentpunkte im Jahr (Richtwert von 1,00% statt 1,20%) reduzieren.

Einige Anbieter wie die Bâloise Bank SoBa, Homegate oder die ZKB haben die maximale Laufzeit der Libor-Hypotheken angepasst oder planen, dies zu tun, so dass die Verträge noch vor Ende 2021 auslaufen. Andere wie Raiffeisen bieten nach wie vor fünfjährige Rahmenverträge an. Die meisten Institute, bei denen spätere Fälligkeiten als Ende 2021 möglich sind, haben ihre (neu abgeschlossenen) Verträge dahingehend geändert, dass sie die Möglichkeit haben, den Referenzzins anzupassen. Darüber hinaus wurde den Kunden ein Kündigungsrecht eingeräumt, falls diese mit der neuen Lösung nicht einverstanden sind und zu einem anderen Hypothekarprodukt des Anbieters wechseln wollen.

Nicht immer sind diese Vertragsanpassungen kundenfreundlich bzw. glücklich formuliert. In einem der NZZ vorliegenden Fall ist vorgesehen, dass sich Bank und Kunde auf einen neuen Referenzzins einigen. Sollte das nicht erfolgreich verlaufen, kann die Bank einen solchen bestimmen. Ein genaues Studium der Vertragswerke bzw. der relevanten Passagen ist in der Übergangszeit also besonders geboten.

Neue Wege bei grossen Kunden

Was den künftigen Referenzzins angeht, ist es zwar naheliegend, dass die meisten, wenn nicht gar alle Anbieter eines Tages auf den Saron bzw. auf einen davon abgeleiteten Satz zurückgreifen werden (der Saron ist ein Tageszins, Drei- oder Sechs-Monate-Sätze müssen berechnet werden). Es ist aber auch nicht in Stein gemeisselt, und etliche Institute teilen auf Anfrage mit, dass sie auch Alternativen prüfen. Welche das sind, wollen sie jedoch nicht sagen.

Wie Sebastian Angst von der Finanzierungsberatung Pro Ressource beobachtet hat, werden bei grösseren Finanzierungen inzwischen auch interne Refinanzierungssätze der Bank anstelle des Libor angesetzt. Da diese Sätze derzeit meist negativ sind (z. B. –0,3%) und der bei Libor-Hypotheken verwendete Basiszins mindestens 0% beträgt, fahren die Kunden mit dieser Regelung besser. Das könne sich aber umkehren, wenn die Zinsen auf ein höheres Niveau stiegen, so Angst. Es sei nicht ausgeschlossen, dass dieser Ansatz künftig auch bei Privatkunden gewählt werde.

Dass die Banken unterschiedlich mit dem Thema umgehen, beobachtet auch Martin Bardenhewer von der ZKB. Er leitet gemeinsam mit dem SNB-Direktor Marcel Zimmermann die NAG. Im Oktober soll den Hypothekaranbietern eine Formulierung für die Verträge an die Hand gegeben werden, die Banken und Kunden gleich gut stellt. Für Bewegung bei diesem Thema dürfte noch länger gesorgt sein.

https://www.nzz.ch/finanzen/fuer-hypothekarnehmer-gibt-es-bei-der-anstehenden-libor-abloesung-noch-viele-unsicherheiten-ld.1412931

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