Home »
Eintrag vom 16.07.2018

Das Eigenheim ist kein guter Ersatz für die Rente

Das Eigenheim ist kein guter Ersatz für die Rente
Im Alter mietfrei zu wohnen, hat seine Vorteile. Dennoch sollte man in der Vorsorge nicht zu stark auf die eigenen vier Wände setzen.
Das Eigenheim als Altersvorsorge birgt Risiken. (Illustration: Anna Haas)

Das Eigenheim als Altersvorsorge birgt Risiken. (Illustration: Anna Haas)

«Die Renten sind sicher», hat der ehemalige deutsche Arbeitsminister Norbert Blüm vor über 30 Jahren versprochen. Wörtlich genommen hat er recht behalten, die Renten gibt es noch immer. Die Frage ist jedoch, wie hoch sie noch sind und welche Ansprüche heutige und künftige Berufstätige eines Tages haben werden. Die Herausforderungen sind enorm angesichts der demografischen Entwicklung, die das Verhältnis von einzahlenden zu beziehenden Personen ungünstiger werden lässt, und des anhaltenden Tiefzinsumfelds. Schon jetzt schmälern etliche Pensionskassen ihre Leistungen, und es drohen auch künftig weitere Kürzungen. Sicher ist heute also vor allem, dass die private Vorsorge immer wichtiger wird.

Zinsanstieg wahrscheinlich

So erstaunt es nicht, dass gerade im derzeitigen Umfeld viele Versicherte erwägen, im Rahmen ihrer Altersvorsorge auf das Eigenheim zu setzen. Tatsächlich sprechen etliche Faktoren für diesen Weg. Angesichts der im historischen Vergleich extrem tiefen Zinsen lassen sich Hypotheken zu sehr attraktiven Konditionen aufnehmen. Das macht es vielerorts günstiger, eine Immobilie zu kaufen, als ein vergleichbares Objekt zu mieten. Eine weitere wichtige Motivation ist die Aussicht, im Alter mietfrei wohnen zu können und somit eine Position «sparen» zu können, die bei den monatlichen Ausgaben massgeblich zu Buche schlägt.

Hinzu kommt schliesslich die vergleichsweise hohe Wertsteigerung, die Schweizer Immobilien – nicht zuletzt auch Wohnliegenschaften – in den vergangenen Jahren erfahren haben. Wenn sich mit Obligationen nichts verdienen lässt, die Preise von Immobilien dagegen Jahr für Jahr zulegen, ist das für viele ein überzeugendes Argument, ebenfalls auf Immobilien zu setzen – auch im Rahmen der Altersvorsorge.

Allerdings gilt es all diese Argumente zu relativieren. Zweifellos sind die Zinsen seit Jahren äusserst niedrig und sorgen für aussergewöhnlich tiefe Finanzierungskosten. Das gegenwärtige Zinsniveau ist jedoch künstlich verzerrt, und es muss in den kommenden Jahren mit einer gewissen Normalisierung gerechnet werden. Spätestens wenn eine Tranche der Finanzierung fällig wird, droht eine merklich höhere finanzielle Belastung. Auch wenn kaum ein Experte eine rasche Rückkehr auf das Niveau von vor zehn Jahren für möglich bzw. wahrscheinlich hält, ist die Usanz der Banken, bei der Vergabe von Hypotheken darauf zu achten, dass diese auch bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% tragbar sind, nicht aus der Luft gegriffen.

Selbst das mietfreie Wohnen hat nicht nur Vorteile. Zwar kann man die eigenen vier Wände viel freier gestalten als ein gemietetes Objekt, und tatsächlich ist die finanzielle Entlastung durch die wegfallende Miete ein gewichtiger Punkt. Letzteres gilt umso mehr, weil in der Rente normalerweise ein deutlich geringeres Einkommen zur Verfügung steht.

Unterschätzte Kosten

Gerne geht aber vergessen, dass das Eigenkapital, das für den Kauf der Immobilie eingesetzt wird, über viele Jahre gebunden ist. Stattdessen könnte es langfristig angelegt werden mit sehr guten Aussichten, dass es sich bis zum Zeitpunkt der Pensionierung deutlich vermehrt. Zudem ist trotz den günstigen Finanzierungskosten bei weitem nicht überall in der Schweiz das Wohnen in den eigenen vier Wänden günstiger als in der gemieteten Bleibe – mit dem Effekt, dass der Differenzbetrag nicht für das Alter angespart werden kann.

Dass dies so ist, liegt einerseits an den Unterhaltskosten für das Eigenheim, die oft unterschätzt werden. Im Minimum sollte mit 1% des Immobilienwerts pro Jahr gerechnet werden, je nach Zustand und Renovierungsbedarf kann dieser Wert aber auch ohne weiteres das Doppelte oder mehr betragen. Andererseits sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren vielerorts stark gestiegen, was das Mieten tendenziell attraktiver gemacht hat. Laut einer Untersuchung von Wüest Partner war 2015 in etwa jeder dritten Schweizer Gemeinde Mieten günstiger als Kaufen.

Insofern sind die hohen Immobilienpreise auch ein zweischneidiges Schwert. Seit Anfang 2008 haben sie den Eigentümern zwar durchschnittliche Wertsteigerungen von 3,7% bei Eigentumswohnungen und 3,1% bei Einfamilienhäusern pro Jahr beschert, wer nun aber Wohneigentum erwerben will, muss umso tiefer in die Tasche greifen. Zudem kommt es sehr auf die Lage der Immobilie an. Allein auf regionaler Ebene sind die Unterschiede erheblich, in der Region Zürich verteuerten sich Eigentumswohnungen um 4,8% pro Jahr, in der Gegend von Bern nur um 3,0%.

Nicht zuletzt dürfen die historischen Wertzuwächse keinesfalls als Anhaltspunkt für die künftige Preisentwicklung herangezogen werden. In einem Umfeld steigender Zinsen ist es gut denkbar, dass die Immobilienpreise nicht nur weniger stark zulegen werden, sondern längere Zeit stagnieren oder auch sinken können.

Vorsicht beim Vorbezug

Gerade letztgenanntes Szenario kann sehr ungemütlich werden. Sinkt der Wert des Eigenheims, ist es möglich, dass die Bank zusätzliches Eigenkapital fordert, um so die Belehnungsquote (Verhältnis Hypothek zum Wert der Immobilie) wieder in den «grünen Bereich» zu bringen. Im Extremfall kann man sogar zum Verkauf der Immobilie gezwungen werden – und nicht immer steht gleich ein Käufer bereit, der einen angemessenen Preis zahlt.

Aber auch ohne steigende Zinsen kommen schon heute viele Eigenheimbesitzer in Schwierigkeiten, wenn es auf die Rente zugeht. Dann ist nämlich absehbar, dass das verfügbare Einkommen deutlich fallen wird, oftmals um 30 bis 40%. Dies ist insofern kritisch, weil die Banken neben der Belehnungsquote, die anfänglich in der Regel maximal 80% betragen darf und durch eine Amortisation innerhalb von 15 Jahren bzw. bis zum Pensionsalter auf zwei Drittel zu reduzieren ist, stets auch eine Tragbarkeitsregel beachten. Diese schreibt vor, dass die Belastung durch das Eigenheim (also Zinsen, Amortisation und Nebenkosten) maximal ein Drittel des Einkommens betragen darf, wobei nicht die tatsächlichen Hypothekarzinsen, sondern ein kalkulatorischer Satz von meist 5% angewendet wird.

Da diese Hürde für viele Rentner eine sehr hohe ist, gilt es, frühzeitig mit der Bank darüber zu sprechen. Eine Möglichkeit besteht darin, die Hypothek über die Jahre stärker zu amortisieren, so dass die Tragbarkeitsregel bis zur Pensionierung erfüllt ist. Alternativ kann man die Hypothek im Hinblick auf die Rente durch den Vorbezug eines Teils der Pensionskasse reduzieren, was zudem aus steuerlicher Sicht interessant sein kann. Als Faustregel wird für Pensionierte eine Belehnungsquote von 50% als sinnvoll angesehen. Tiefer sollte sie deshalb nicht sein, weil viele Banken bei älteren Kunden die Hypotheken nur ungern aufstocken, was im Fall einer unerwarteten und kostspieligen Reparatur zu einem gravierenden Problem führen kann.

Unter dem Strich gilt, dass man nicht zu stark auf das Eigenheim als Altersvorsorge setzen sollte. Das gilt gerade dann, wenn man zu dessen Erwerb Gelder aus der Pensionskasse entnommen hat.

https://www.nzz.ch/finanzen/privat-fuer-das-alter-vorsorgen/vorsorge-mit-immobilien-ld.1403277
 

»Weitere News aus 2018

Postanschrift

Obere Bahnhofstrasse 49
CH-9500 Wil
Schweiz

Telefon & E-Mail

T: +41 (0)71 911 80 80
M: +41 (0)79 427 99 89
E: info@fogelgmbh.ch

Newsletter kostenlos per E-Mail

Abonnieren Sie unseren Newsletter und erhalten Sie von uns quartalsweise ausgewählte Informationen.

Homepage & Webdesign von Mosaic