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Eintrag vom 08.04.2015

Warum Hypotheken beim Versicherer günstiger sind

Für langfristige Abschlüsse bieten Versicherungen bessere Konditionen als Banken. Kein Wunder, tragen doch erstere kleinere Risiken. Fragt sich nur: Lohnen sich Langfrist-Hypotheken überhaupt noch?


Der Schweizer Hypothekarmarkt ist derzeit ziemlich klar segmentiert: Während Banken 10-jährige Festhypotheken Ende März zu Zinssätzen von 1,6 bis 2 Prozent vergeben haben, sind bei Versicherungen und Pensionskassen Konditionen von 1,3 bis 1,6 Prozent möglich gewesen. Dies zeigen jüngste Erhebungen des Internet-Vergleichsdienstes Comparis. In diesen Zinsunterschieden widerspiegeln sich die günstigeren Refinanzierungskosten der Versicherer. Diese vergeben langfristige Hypotheken mit – ebenfalls langfristig gebundenen – Vorsorgegeldern, weshalb sie keinem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt sind.

Anders die Banken, die ihre Festhypotheken mit Spargeldern finanzieren: Sollten die Sparzinsen dereinst wieder steigen, können die Geldinstitute bei den Zinssätzen der laufenden Festhypotheken nicht einfach nachziehen. Dieses Zinsänderungsrisiko fällt umso schwerer ins Gewicht, je stärker lang laufende Festhypotheken nachgefragt werden. Derzeit ist dies ausgeprägt der Fall: Laut Marc Parmentier, Bankenexperte bei Comparis, stieg der Anteil von Hypotheken mit 7- bis 15-jähriger Laufzeit an der Gesamtnachfrage im ersten Quartal auf 92 Prozent, verglichen mit 85 Prozent Ende 2014 und 63 Prozent Anfang 2014.

Versicherer spielen ihren Vorteil aus

Dementsprechend teurer kommt die Absicherung des Zinsänderungsrisikos für die Banken zu stehen. Anfang dieses Jahres kostete die Absicherung einer 10-jährigen Festhypothek rund 0,6 Prozent, wie Berechnungen des Vermögens-Zentrums, eines unabhängigen Vermögensberaters, ergaben. Mit Einführung der Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank hat sich die Marktlage nochmals akzentuiert, und die Versicherungsprämien sind auf rund 0,9 Prozent geklettert. Gemäss Beobachtungen von Parmentier haben die Banken «ihre Hypozinsen im ersten Quartal nicht gesenkt, sondern im Gegenteil erhöht». Die Versicherungen hingegen hätten keinen Anlass zu einem solchen Schritt gehabt.

So verwundert nicht, dass beim Online-Hypothekenvergleich des Vermögens-Zentrums für 10-jährige Laufzeiten aktuell drei Versicherer obenaus schwingen: Axa Winterthur mit einem Zinssatz von 1,56 Prozent, gefolgt von der Zurich (1,59 Prozent) und der Swiss Life (1,66 Prozent). «Die Versicherungen drängen sich im Hypothekarmarkt stärker in den Vordergrund, sie übernehmen ganz klar eine aktivere Rolle», stellt Parmentier fest. Im heutigen Umfeld extrem tiefer Zinsen sei die Vergabe langfristiger Hypotheken ein «sehr interessantes Geschäft» für Versicherungen, um einen Ausgleich für ihre langfristigen Vorsorgeverpflichtungen sicherzustellen. Daher, so der Comparis-Experte, «spielen sie ihren Refinanzierungsvorteil gegenüber den Banken voll aus».

Gleiches müsste eigentlich auch für Pensionskassen gelten. Doch ist ihr ohnedies geringes Gewicht im rund 800 Milliarden Franken «schweren» Schweizer Hypothekarmarkt in den letzten Jahren stetig gesunken: von rund 18 Milliarden im Jahr 2004 auf etwa 14 Milliarden im Jahr 2013 (die letzte verfügbare Zahl). Laut Hanspeter Konrad, Direktor des Pensionskassenverbandes Asip, bietet das Tiefzinsumfeld den Vorsorgeträgern zu geringe Ertragsmöglichkeiten, um den mit der Hypothekenvergabe verbundenen Aufwand zu decken. Gleicher Ansicht ist Lorenz Heim, Hypothekenexperte beim Vermögens-Zentrum: Um das Geschäft rentabel betreiben zu können, müssten Pensionskassen über ein Hypothekarvolumen von mindestens 1 Milliarde Franken verfügen; die Zahl dieser Kassen sei aber an einer Hand abzuzählen.

Was für kürzere Laufzeiten spricht

Eine ganz andere Frage ist indes, ob Hypothekarnehmer heute mit langfristigen Abschlüssen wirklich gut beraten sind. Womit sich ihr Augenmerk vermehrt auf Versicherungen richten müsste. Falls man der Ansicht ist, dass das Zinsniveau in den nächsten drei bis vier Jahren deutlich steigt, macht die Anbindung der tiefen Sätze sehr wohl Sinn. «Und die grosse Mehrzahl der Leute denkt, bei Zinssätzen von weniger als 2 Prozent für 10-jährige Festhypotheken sei es sicher nicht falsch, die Gelegenheit zu nutzen», sagt Heim. Doch der Hypotheken-Profi ist skeptisch und verweist auf die gegenwärtige Marktkonstellation mit negativen Zinssätzen für Schweizer Bundesobligationen bis zu Laufzeiten von sieben bis acht Jahren. Daraus schliesst er, dass für die nächsten fünf bis zehn Jahre nicht mit signifikant höheren Zinsen zu rechnen ist.

Bei einem solchen Szenario, so Heim, «spricht herzlich wenig gegen kürzere Laufzeiten bis zu drei Jahren». Dann allerdings sind klar die Banken die richtigen Adressaten. Für eine 3-jährige Festhypothek bewegen sich die drei günstigsten Angebote der Migros-Bank, der Appenzeller Kantonalbank und der Credit Suisse gemäss Angaben des Vermögens-Zentrums zwischen 0,98 und 1,08 Prozent. Mit anderen Worten: Mit dem Abschluss einer solchen Hypothek liessen sich pro Jahr Zinskosten von rund einem halben Prozent sparen – sofern die spätere Erneuerung zu gleichen Konditionen möglich ist.

(Tagesanzeiger.ch/Newsnet)

(Erstellt: 08.04.2015, 15:00 Uhr)

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