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Eintrag vom 01.09.2014

Ab jetzt gelten schärfere Vorgaben für Hypotheken!

Die neuen Regeln für die Vergabe von Hypotheken sollen der Überhitzung des Schweizer Immobilienmarktes entgegenwirken. Die erhoffte Abkühlung könnte allerdings böse Überraschungen mit sich bringen.

Das erhoffen sich von der erneuerten Selbstregulierung nicht nur die Banken, sondern auch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (Finma), die die neuen Regeln gefordert und genehmigt hat. Das Ziel: der Überhitzung des Schweizer Immobilienmarktes entgegenwirken und damit einen Crash verhindern.
«Die Preise haben sich in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt, es bestand Handlungsbedarf.» Für Roland Bron gehen die Vorgaben der Bankiervereinigung in die richtige Richtung. Er stellt zudem bereits jetzt eine dämpfende Tendenz fest. «Unsere Kunden stossen mehr und mehr auf Schwierigkeiten beim Verkauf ihrer Immobilien. Um einen Käufer zu finden, müssen sie deshalb mit dem Preis runtergehen.»
Wenn die Fremdverschuldung plötzlich steigt
Aber der Preisrückgang könnte auch einige böse Überraschungen bergen, warnt der Experte. Dies insbesondere für die Wohneigentümer, die ihre Immobilien auf dem Höhepunkt der Preisentwicklung gekauft haben, also im Verlauf der letzten drei Jahre.
Ein Beispiel: Wer für 1 Millionen Franken ein Haus gekauft hat, finanzierte bis zu 80 Prozent oder 800'000 Franken davon mit einer Hypothek. Fallen nun die Preise um 10 Prozent, sinkt der Wert des Hauses auf 900'000 Franken und die Fremdverschuldung steigt umgekehrt auf 89 Prozent. Das sind 9 Prozentpunkte mehr, als erlaubt.
«Die Bank könnte nun vom Hausbesitzer verlangen, die Verschuldung wieder auf 80 Prozent zu senken, gemäss Beispiel müssten weitere 80'000 Franken eingebracht werden», sagt Bron. Er empfiehlt deshalb, für diese Eventualität Mittel zu sparen. Wer in nächster Zeit eine Immobilie kaufe, solle mehr Eigenmittel aufbringen, «ideal sind gegen 30 Prozent».
«Preise sind für den Mittelstand zu hoch»
Allerdings werde für die Mehrheit der Schweizer künftig gar kein Immobilienkauf mehr in Frage kommen. «Momentan steigen die Preise weiter. Selbst wenn sie tatsächlich fallen, werden sie für den Mittelstand noch zu hoch sein», schätzt Sarah Meyer, Juristin der Waadtländer Immobilienkammer.
Schliesslich könnten sich die neuen Richtlinien indirekt auch auf die Mieter auswirken. «Es besteht die Gefahr, dass diejenigen, die einen zu hohen Preis für ihre Immobilien gezahlt haben, diesen Preis auf ihre Mieter abwälzen», befürchtet Meyer. Zudem führe ein Rückgang der Immobilienkäufe wiederum zu einer höheren Mietnachfrage. Dieser Markt stehe indes aber bereits unter Druck.
Schulden schneller abbauen
Die neuen Richtlinien für die Hypothekenvergabe sehen etwa vor, dass die Hypothekarschuld neu innerhalb von 15 statt wie bisher 20 Jahren auf zwei Drittel abgebaut sein muss. Zudem beziehen die Banken die Zweiteinkommen nicht mehr automatisch in ihre Berechnungen zur Kreditgewährung mit ein. Dazu müssen Partner den Hypothekenvertrag gemeinsam unterzeichnen.
Schliesslich schreiben die neuen Richtlinien eine bereits gängige Praxis unter den Banken fest: Bei der Berechnung der Finanzierungshöhe ist der tiefere Wert von Kaufpreis und Marktwert entscheidend. Liegt der Kaufpreis also über dem Marktwert, muss der Käufer die Differenz selbst finanzieren.
Die Selbstregulierung der Banken bildet nur einen Teil der bis heute ergriffenen Massnahmen gegen die Überhitzung des Immobilienmarktes. 2012 wurde etwa der Anteil des Eigenkapitals, der aus der zweiten Säule stammen darf, auf 10 Prozent eingeschränkt. Zudem setzte der Bundesrat auf Antrag der Schweizerischen Nationalbank (SNB) im vergangenen Jahr den antizyklischen Kapitalpuffer in Kraft. Dieser verpflichtet die Banken, ihre Hypotheken mit mehr Eigenkapital zu unterlegen. Erst Ende Juni steig der entsprechende Satz von einem auf zwei Prozent. (ldc/sda)
Bericht vom Tagesanzeiger vom 31.08.2014

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